Difetti di costruzione – Nuove disposizioni federali in vigore dal 1° gennaio 2026
Il 1° gennaio 2026 sono entrate in vigore importanti modifiche al Codice delle obbligazioni (CO) e, in parte, al Codice civile (CC) in materia di difetti di costruzione. Le nuove disposizioni, adottate dal Parlamento federale nel dicembre 2024, mirano a rafforzare la certezza del diritto e a chiarire diritti e obblighi nei contratti di appalto e di compravendita immobiliare.
Le principali novità in sintesi
Le nuove regole non si applicano automaticamente ai contratti conclusi prima del 1° gennaio 2026, salvo modifiche successive o rinvii espliciti alla nuova legislazione.
Segnalazione dei difetti: termine di 60 giorni
Per le opere immobiliari, i difetti – siano essi palesi o occulti – devono essere segnalati entro 60 giorni dalla consegna dell’opera o dalla scoperta del difetto.
Questo termine è imperativo e non può essere ridotto contrattualmente, sostituendo il precedente obbligo di segnalazione “immediata”.
Diritto alla riparazione gratuita
Per le nuove costruzioni e per gli edifici con meno di due anni, non è più possibile escludere contrattualmente il diritto alla riparazione gratuita dei difetti.
Le clausole che limitano o escludono preventivamente questo diritto sono ora nulle.
Termine di prescrizione
Il termine di prescrizione per i difetti di costruzione rimane fissato a cinque anni. Non può essere abbreviato a svantaggio del committente o dell’acquirente, ma può essere esteso contrattualmente a loro favore.
Estensione ai contratti di compravendita con obbligo di costruzione
Le nuove disposizioni si applicano anche ai contratti di acquisto di fondi con costruzioni da realizzare o realizzate nei due anni precedenti la vendita. In questi casi, gli acquirenti beneficiano degli stessi diritti previsti nel contratto d’appalto, in particolare per quanto riguarda segnalazione dei difetti e riparazione gratuita.
Adeguamenti della norma SIA 118
La revisione del diritto federale ha comportato adeguamenti alla norma SIA 118, che in parte faceva ancora riferimento alla segnalazione “immediata” dei difetti. La SIA ha pertanto pubblicato specifici errata corrige e integrazioni per garantire coerenza con la nuova legislazione.
Implicazioni pratiche
Le nuove disposizioni comportano in particolare che:
- contratti e condizioni generali dovranno essere verificati ed eventualmente adeguati;
- non sono più ammissibili limitazioni contrattuali al diritto di riparazione o riduzioni dei termini legali;
- assume un’importanza crescente una documentazione accurata dei lavori (collaudi, verbali, tracciabilità).
